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關于對《揚州市社區住宅物業管理條例(征求意見稿)》公開征求意見的公告
發布日期:2019-09-10 16:30 來源:揚州市政府辦公室 瀏覽次數: 字體:[ ]

根據揚州市人大常委會2019年立法計劃安排,我市將制定《揚州市社區住宅物業管理條例》。為進一步增加地方性法規制定的透明度,提高地方性法規制定質量,現將《揚州市社區住宅物業管理條例(征求意見稿)》向公眾公開征求意見。歡迎本市各社會組織、團體和個人通過以下途徑和方式提出意見或建議。

通信地址:揚州市司法局立法處(文昌西路8號)。

聯系電話:0514-80989832;傳真:0514-80989832;電子郵箱:[email protected]

征集時間:2019年9月10日至10月9日。

揚州市司法局

2019年9月10日

揚州市社區住宅物業管理條例

(征求意見稿)?

第一章 總則

第一條(立法目的)為了規范社區住宅物業服務管理活動,維護物業管理各方的合法權益,促進共建共治共享的和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條(適用范圍)本條例適用于本市行政區域內社區住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

第三條(社區住宅物業管理概念)本條例所稱社區住宅物業管理,是指按照社區協同治理的要求,業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對住宅物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

第四條(管理原則)?社區住宅物業管理遵循業主自治、專業服務、社區治理以及政府監管的原則。

第五條(政府職責)市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃和城鄉社區治理工作體系,制定和落實物業服務扶持政策;構建物業管理工作目標績效考核制度,推動物業服務專業化、標準化、優質化發展,提升物業服務管理水平。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責轄區內物業管理活動的指導和監督,協助上級人民政府和有關主管部門做好物業管理相關工作。

社區居(村)民委員會對業主自治進行指導和監督,并協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

第六條(部門職責)?市、縣(市、區)住房和城鄉建設局是物業管理主管部門,負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

公安、城管、發改委、生態環境、市場監督管理、自然資源和規劃等有關部門,按照各自職責,依法做好物業管理區域內的相關工作。

第七條(社區物業治理機制)?社區建立議事協調機制,成立環境和物業管理委員會,督促業主委員會和物業服務企業履行職責,完善社區治理。

環境和物業管理委員會由社區居(村)民委員會牽頭,公安、城管、業主代表等共同組成。

第八條(行業協會職責)?物業管理相關行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營。

第二章 業主自治管理和物業管理委員會

第九條(業主及業主權利義務)房屋的所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利,履行義務。

第十條(業主自治管理)物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主戶數超過一百戶的,業主可以成立業主代表大會,履行業主大會的職責。業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責。

業主大會可以根據工作需要設立監事,三名以上監事成立監事會。

第十一條(業主或業主大會決定事項)?下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)選舉或者更換監事;

(八)確定業主大會、業主委員會、監事(會)工作經費及標準;

(九)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,委托內容、權限和程序等由業主大會議事規則規定。

第十二條(首次業主大會籌備)?建設單位或者十人以上業主公開聯名,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面申請;經審核符合業主大會成立條件的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在六十日內組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組應當自成立之日起九十日內完成首次業主大會籌備工作,召開首次業主大會會議。

第十三條(首次業主大會籌備組組成)?首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關職能部門、社區居(村)民委員會、建設單位派員以及業主代表組成。

籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任。

籌備組業主代表條件參照本條例規定的業主委員會委員的條件。

建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。

第十四條(建設單位籌備義務)符合業主大會成立條件的,建設單位應當按照物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府要求,報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料,交納首次業主大會籌備經費。

首次業主大會籌備經費根據物業管理區域規模、建筑面積和業主戶數等因素確定。?

建設單位未按照規定交納籌備經費,或者未報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通知建設單位,建設單位應當在收到通知之日起三十日內履行義務。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當設立首次業主大會籌備經費專用賬戶,并對經費使用情況進行監督和公示。

第十五條(業主大會會議類型)業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。具有下列情形之一的,召開業主大會臨時會議:

(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主委員會委員人數不足其原總數的二分之一時,需重新選舉業主委員會的;

(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面、電子通訊、互聯網等方式征求意見。

第十六條(業主委員會職責)業主委員會履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)建立業主意見建議收集機制,及時了解業主的意見和建議;

(十)業主大會賦予的其他職責。

第十七條(業主委員會委員條件)?業主委員會委員應當由具備完全民事行為能力、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

鼓勵和支持符合條件的社區黨組織成員或物業管理區域黨的組織成員通過法定程序兼任業主委員會主任。

有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)不再具有完全民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

(五)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;

(六)損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違法搭建,或者擅自改變物業使用性質,未改正的;

(七)侵占綠地、毀損綠化設施的;

(八)違規飼養動物的;

(九)未按照規定或者約定繳納各項物業費用和住宅專項維修資金的;

(十)有嚴重失信行為的;

(十一)有其他違反法律法規、管理規約、業主大會議事規則,或者不宜擔任業主委員會成員的情形。

業主委員會成員有前款第一項、第二項、第三項情形的,其委員資格自行終止;有前款其他情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定終止其委員資格。

被終止資格的業主委員會委員,應當自終止之日起五日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物等移交業主委員會。

第十八條(業主委員會會議)??業主委員會應當按照業主大會的決議或者業主大會議事規則的規定召開業主委員會會議。

業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第十九條(業主委員會備案)?業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案信息抄送縣(市、區)物業管理主管部門。

第二十條(業主委員會的公示義務)?業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公布下列情況和資料:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

業主有權查閱前款所列資料,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以解答。

第二十一條(業主委員會委員禁止行為)業主委員會委員不得有下列行為:

(一)違規收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益;

(二)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(三)侵占、挪用業主共有資金;

(四)擅自公開業主大會、業主委員會或者業主信息;

(五)侵害業主合法權益的其他行為。

有前款行為之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權決定終止其委員資格。

第二十二條(業委會違規處理)業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,縣(市、區)物業管理主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

業主委員會不能正常開展工作的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第二十三條(業主委員會換屆)業主委員會任期屆滿前三個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的社區居(村)民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

業主委員會換屆選舉后十五日內,應將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十四條(監事制度)監事(會)代表全體業主監督業主委員會的工作,按照業主大會議事規則規定的程序和方式履行監督職責。監事(會)不得干預業主委員會的日常工作。

監事可以是業主,也可以是社區居(村)民委員會成員,業主委員會委員不得兼任監事。

監事(會)的具體產生辦法、工作職責、工作經費等在業主大會議事規則中規定。

第二十五條(物業管理委員會成立條件)物業管理區域有下列情形之一的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立物業管理委員會,代行業主大會、業主委員會職責:???

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的。

(三)未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉,經街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的;

(四)業主委員會不履行職責一年以上,無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經街道辦事處、鄉鎮人民政府兩次指導后調整未成或者未能選舉產生新一屆業主委員會的。

第二十六條(物業管理委員會組成與解散)?物業管理委員會由業主代表以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區服務機構、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成,其中業主成員不少于百分之六十,由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主中推薦產生。

物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任。

物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

物業管理委員會自新一屆業主委員會產生、原業主委員會恢復履行職責之日起自行解散。?

第三章 前期物業管理

第二十七條(前期物業)新建住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,前期物業管理由建設單位負責。建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,對業主具有約束力。

前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第二十八條(物業管理區域備案)新建住宅物業出售前,建設單位應當向物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門申請物業管理區域備案。

縣(市、區)物業管理主管部門應當建立物業管理區域檔案,并與街道辦事處、鄉鎮人民政府共享。

第二十九條(物業保修金)建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業保修責任。

建設單位應當在新建住宅交付使用前,按建筑安裝總造價百分之一的標準交存物業保修金,用于物業保修期內建設單位不及時履行保修責任,或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的費用列支。

第三十條(臨時管理規約)建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務等事項依法作出約定。

建設單位制定臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十一條(物業服務用房)建設單位應當按照相關規定配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房、物業服務經營性用房。

物業服務用房應當是地面以上的房屋,由建設單位裝修,預留通訊、網絡、安保預警等端口,具備供水、供電、采光、通風等正常使用功能。物業服務用房設置在住宅樓內的,應當具有獨立的通道。

物業服務用房不得買賣和抵押。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

第三十二條(承接查驗)承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定及前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,確認現場查驗結果后,簽訂物業承接查驗協議。

物業承接查驗時,可以邀請業主代表以及縣(市、區)物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會參加,也可以聘請相關專業機構協助進行。

物業承接查驗費用的承擔,由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

第三十三條(承接查驗備案)物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門辦理備案手續:

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

(三)物業承接查驗協議;

(四)建設單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)與承接查驗有關的其他文件。

第三十四條(承接查驗結果公告與檔案管理)物業服務企業應當將承接查驗備案證明等備案材料在物業管理區域內顯著位置公告。

物業服務企業應當將與承接查驗有關的文件、協議、資料和記錄建立檔案,妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主共有,業主可以查詢、復制、摘抄。?

第四章 物業管理和基本物業服務

第三十五條(物業服務企業執業基本要求)從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。

物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派和更換項目經理。

業主委員會經征求業主意見,要求物業服務企業更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換。

第三十六條(物業服務企業信息公示)物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示以下信息,并及時更新:

(一)物業服務企業項目經理的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、安防監控等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、聯系方式等;

(四)其他應當公示的信息。

第三十七條(物業服務合同基本內容)業主大會成立后,業主委員會應當與業主大會決定續聘或者選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當包括以下主要內容:

(一)物業管理區域;

(二)物業管理服務事項;

(三)物業服務質量標準、收費方式、收費標準及調整機制;

(四)專項維修資金的管理與使用;

(五)物業服務用房的使用;

(六)共用部位和共用設施設備的管理使用;

(七)物業服務企業的退出及資料移交等;

(八)應當規定的其他內容。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,視為物業服務合同的組成部分。

業主、物業使用人有特殊要求的,與物業服務企業另行約定。

第三十八條(物業服務合同效力)業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。

物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效。

未經業主大會、業主委員會或者物業管理委員會書面委托,物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。

第三十九條(物業服務合同的備案)物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同及相關服務承諾和服務細則等材料報物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門備案。

縣(市、區)物業管理主管部門應當及時受理并在受理后七日內向物業服務企業發放備案材料清單。

前款規定的備案材料,物業管理主管部門應當與街道辦事處、鄉鎮人民政府共享。

第四十條(物業服務外包)根據物業服務合同的約定,物業服務企業可以將物業管理區域內保潔、綠化、保安服務、設備維護等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業服務委托給他人。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當由專業機構進行維修和養護。

第四十一條(物業服務臺賬)物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,全面履行物業服務義務,建立日常服務工作臺賬,接受業主、業主委員會等對其履行物業服務合同的監督。

第四十二條(物業公共服務收費)物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。

物業服務收費由物業服務企業向業主或者物業使用人收取。

普通住宅前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價。業主大會成立后,普通住宅物業公共服務費、汽車停放費由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商,通過物業服務合同約定執行。

改變用途用于經營的普通住宅,其物業公共服務收費標準由物業服務企業與業主或經營者協商確定,按照合同約定執行。

第四十三條(物業服務收費模式)物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。

實行包干制收費方式的,物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域單獨建賬,按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況,接受監督。

實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,定期向業主大會或者全體業主公布物業服務收費的收支情況,并接受業主委員會的核查。

鼓勵物業服務收費實行酬金制管理。

第四十四條(欠費催告制度)業主、物業使用人應當按照物業服務合同約定及時足額交納物業服務費。未按照約定交納的,物業服務企業或者業主委員會可以通過上門催交、書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納。

業主、物業使用人有拖欠物業服務費等行為,經法院判決生效后仍拒絕交納的,應當納入其個人信用檔案。

第四十五條(門禁出入管理制度)物業服務企業為維護物業管理區域公共秩序的需要,實行出入證(卡)管理的,應當為業主免費配置必要數量的出入證(卡)。

第四十六條(限制物業服務企業違法收費)物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由,減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準,限制業主合理使用共用設施設備和共用部分;不得以停水、停電、停氣、捆綁收費、限制出入以及其他損害業主合法權益的行為,強迫業主交納物業服務費。

第四十七條(公共經營及收益歸屬)物業服務企業利用業主共有部分、共用設施設備從事廣告、場地租賃等經營性活動的,應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。

利用業主共有部分、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。

前款經營性活動所得收益,物業服務企業應當單獨列賬,依照業主大會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。

第四十八條(物業服務企業選聘規定)物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定不續聘的,業主委員會應當及時告知物業服務企業。

物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利義務對雙方具有約束力。

在物業服務合同解除或者終止前,物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第四十九條(物業服務企業交接義務)物業服務合同解除或者終止,被解聘的物業服務企業應當按照有關規定,向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與新選聘的物業服務企業履行交接義務,并在物業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域。

被解聘的物業服務企業撤出物業管理區域前,應當維持正常的物業管理秩序,保持公共設備設施完好和正常運轉。移交時公共設備設施損壞且影響正常使用的,應當按照原合同約定或法律規定承擔修復等相應責任。

物業所在地的縣(市、區)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第五十條(服務真空期處理)縣(市、區)物業管理主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則,選取物業服務企業建立應急物業服務企業預選庫。

應急物業服務內容、標準和收費參考原物業服務合同執行。應急物業服務期限產生的相關費用從物業服務費用中列支。

第五十一條(基本物業管理的適用范圍)對已經交付使用,但配套設施不齊全、環境較差、不具備實施專業化市場化物業管理條件的舊住宅小區可以實施基本物業管理。

納入基本物業管理的舊住宅小區的范圍,由各縣(市、區)人民政府確定并公布。

第五十二條(基本物業管理的組織實施)街道辦事處、鄉鎮人民政府具體組織實施對舊住宅小區的基本物業管理。

基本物業服務應當包括公共區域保潔、安全秩序維護、公共綠化養護、公共設施設備維修保養、停車秩序維護等服務內容。

第五十三條(基本物業管理的發展方向)積極引導規模較大、具備條件的舊住宅小區逐步向專業化、市場化物業服務模式過渡。

第五章 物業使用與維護

第五十四條(物業使用與維護的基本要求)業主、物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律法規、管理規約以及業主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

第五十五條(物業管理區域內禁止性行為)物業管理區域內禁止下列行為:

(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;

(五)違法搭建建筑物、構筑物;

(六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(七)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(八)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;

(九)任意棄置垃圾、拋擲雜物和露天焚燒,將生活污水接入城市雨水管網等排放污水的行為;

(十)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(十一)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

(十二)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十四)占用、堵塞、封閉消防通道,在消防通道上設置路障,損壞、挪用或者停用消防設備;

(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十六條(車位車庫處置規則)物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

交付使用之后,前款規定的車位車庫尚有剩余的,應當優先出租給本區域內業主,租金按照價格主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租,應拿出不低于剩余車位、車庫的百分之三十用于出租,且租賃期限不得少于一年,當事人另有約定的除外。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫的業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主,每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

建設單位按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,視為符合本條第一款有關“應當首先滿足業主的停車需要”的規定。

第五十七條(車輛停放)業主大會成立前,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的,應當在前期物業服務合同中約定。

業主大會成立后,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。

物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第五十八條(停車難解決措施)業主在物業管理區域內沒有合法停車位的,按照業主大會決定、管理規約規定停放。

鼓勵在已建成的住宅小區內增建停車場(庫),鼓勵物業管理區域內實施錯時停車制度。

第五十九條(住宅專項維修資金)?住宅物業、住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿后未出售的物業,由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則,保障物業保修期屆滿后住宅共用部位、共用設施設備的維修更新改造。

房屋所有權轉讓的,業主房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權一并轉讓。

第六十條(維修金應急使用情形)發生下列危及房屋安全情形之一,需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造,相關的業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置:

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

(六)消防設施出現功能障礙,存在重大火災隱患的;

(七)其他危及房屋安全的情形。

應急維修工程竣工驗收后,應當將維修費用審計后向業主公示,從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第六十一條(維修資金續籌規定)住宅專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的,除應急處置外,應暫停使用。業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定,續籌住宅專項維修資金。

物業管理區域內未成立業主大會的,由維修資金代管部門組織續籌;物業管理區域內成立業主大會的,由業主委員會組織續籌。

第六十二條(突發事件處置機制)物業服務企業應當制定物業管理區域內自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣等突發事件處置方案。

發生突發事件時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府及有關主管部門報告,協助做好救助工作。

第六章 服務、指導與監督

第六十三條(市物業管理部門職責)市住房和城鄉建設局負責組織實施本條例。主要職責為:

(一)負責全市物業服務管理活動的指導和監管,指導、服務和監督各縣(市、區)物業管理主管部門物業管理工作;

(二)會同有關部門研究制定全市物業管理相關政策和物業服務行業規范,負責全市行業培訓;

(三)建立和完善全市物業管理公共服務平臺和物業行業信用管理體系;

(四)負責歸集市區房屋維修資金,并監督其使用;

(五)依法查處物業服務企業違法行為;

(六)依法承擔的其他職責。

市物業管理主管部門設立的物業管理機構,根據物業管理主管部門的委托,承擔相關物業服務管理工作。

第六十四條(縣級物業管理主管部門職責)縣(市、區)物業管理主管部門履行下列職責:

(一)負責所轄區域物業服務管理活動的監管;

(二)負責物業管理區域、前期物業管理招投標、承接查驗和物業服務合同等相關備案和管理工作;

(三)負責物業服務企業交接工作的監管;

(四)負責所轄區域內的行業培訓;

(五)依法查處所轄區域內的物業服務企業違法行為;

(六)參與全市物業管理公共服務平臺和物業行業信用管理體系的建設和管理;

(七)負責歸集縣(市)房屋維修資金,并監督其使用;參與市區房屋維修資金的使用和管理;

(八)依法承擔的其他職責。

第六十五條(街道辦事處、鄉鎮人民政府職責)街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,履行下列職責:

(一)協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系;

(二)落實轄區內老舊住宅小區基本物業服務工作;

(三)指導、協助和監督業主大會、業主委員會的籌建、換屆以及物業服務企業的選聘、交接等工作,組織成立物業管理委員會;

(四)建立物業服務管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構;

(五)法律、法規規定的其他職責。

第六十六條(部門職責)市、縣(市、區)相關部門按照各自職責,負責物業管理區域內下列工作:

(一)公安機關負責物業管理區域內的治安管理;協助開展房屋租賃的監督管理;負責物業管理區域內社會生活噪聲、電動車違規充電等違法行為的處理;

(二)城管部門依法查處物業管理區域內違法建設、擅自占用和損壞綠地等違法違規行為,加強對物業管理區域內生活廢棄物的收集、運輸和處理的監督管理;

(三)發展和改革委員會按照定價權限制定調整普通住宅前期物業公共服務收費指導價標準和保障性住房、房改房、舊住宅小區物業管理服務收費標準,制定調整物業管理區域內建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫及依法配建的人防工程平時用作停車位的租金基準價,依法監管物業服務企業的收費行為;

(四)生態環境部門負責物業管理區域污染防治設施的監督管理,對企事業單位和其他生產經營者的污染物排放的監督管理,依法查處違反環境保護法律、法規的行為;

(五)市場監督管理部門負責物業管理區域內特種設備的安全監察,依法對特種設備使用登記、維護保養、定期檢驗、作業人員持證上崗等情況開展監督檢查;調查處理物業管理區域內的特種設備事故;依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為;

(六)自然資源和規劃部門在地塊規劃設計條件和建設工程設計方案審查中,按規定標準落實物業管理區域內公建配套建設指標等工作。

其他部門和單位在各自的職責范圍內共同做好物業管理區域相關監督管理工作。

第六十七條(行政調解制度)物業管理主管部門應當建立健全物業服務管理行政調解制度,調解處理物業服務與管理糾紛,促進社區和諧。

第六十八條(行政指導制度)物業管理主管部門、其他相關職能部門及街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立健全行政指導制度,充分運用引導、指點、教育、勸告、建議等各類手段對物業服務各方當事人進行行政指導。

第六十九條(共享機制)?縣(市、區)物業管理主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府之間應當共享物業服務合同、物業管理區域、承接查驗等相關信息。

第七十條(培訓職責)市物業管理主管部門統籌指導全市物業管理的培訓工作,定期對縣(市、區)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理業務培訓。

縣(市、區)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對業主委員會成員、物業管理項目負責人以及其他物業管理有關人員的日常培訓,并在籌備首次業主大會會議、業主委員會換屆改選前,對其成員及候選人開展物業管理專門培訓。

第七十一條(專業經營單位職責)供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、路燈等專業經營單位應當按照相關規定和合同約定,做好物業管理區域內的專項專營服務。

第七十二條(物業服務第三方評估制度)鼓勵支持業主自治組織、建設單位、物業服務企業、物業管理主管部門等委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量等評估活動。

第三方評估應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

第七十三條(信用平臺)市物業管理主管部門建立物業管理行業信用信息平臺,縣(市、區)物業管理主管部門建立物業管理參與主體信用檔案,對物業服務企業、物業服務項目負責人、業主委員會等實行動態信用管理。

物業管理信用信息依法納入市公共信用信息共享平臺。

第七章 法律責任

第七十四條(建設單位法律責任)建設單位違反本條例規定,未交存物業保修金,經縣(市、區)物業管理主管部門責令后仍不交存的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

第七十五條(物業服務企業法律責任)物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(市、區)物業管理主管部門按照下列規定進行處罰:

(一)違反本條例規定,未將經營性收益單獨列賬,經責令后仍不改正的,處以三萬元以上十萬元以下罰款。

(二)違反本條例規定,無正當理由擅自退出物業管理區域的,經責令后仍不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十六條(承接查驗法律責任)建設單位與物業服務企業違反本條例規定,在承接查驗過程中未依據有關規定履行相關義務,造成業主利益受到損害的,由縣(市、區)物業管理主管部門責令限期改正,并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十七條(業主委員會及其成員移交責任)業主委員會及其成員違反本條例規定,未及時移交有關財物、檔案資料、印章,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令后仍拒不移交的,對相關責任人員按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案;造成其他后果的,依法承擔相應的法律責任。

第七十八條(部門及工作人員履職責任)負有社區住宅物業管理職責的行政管理部門及其工作人員不履行社區住宅物業監督管理職責或者有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的,由有權機關對主要責任人和其他直接責任人依法給予處分。

第七十九條(法律責任兜底性規定)對違反本條例規定的行為,法律、法規另有處罰規定的,從其規定;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第八章 附則

第八十條(共有物業類型歸納及權屬登記)本條例所稱公共設備、設施是指:

(一)建筑區劃內的道路,但屬于城鎮公共道路的除外;

(二)建筑區劃內的綠地,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外;

(三)除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分:

1、建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、扶手、護欄、樓梯間、門廳、大堂等公共通行部分,電梯、水泵、避雷設施、消防設備、公共照明、變配電設備、給排水管線、監控安防、溝、渠、池、井、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、污水井、化糞池、垃圾容器等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

2、其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等;

3、建設單位附贈歸全體業主所有的物業。

建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權,在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由登記申請人一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的,其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

(四)建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房。

第八十一條(條例具體適用范圍具體規定)各級政府及相關部門組織對舊住宅小區實施基本物業管理,適用本條例。

住宅小區內非住宅的物業管理,參照本條例執行。

第八十二條(授權制定實施細則或專項實施細則)?市、縣(市、區)人民政府可以依據本條例相關規定,對物業保修金、專項維修資金的交存、管理、使用,以及其他物業管理事項制定專項實施辦法。

第八十三條(示范文本)市物業管理主管部門會同有關部門制定物業管理相關示范文本。

第八十四條(施行日期)本條例自??年??月??日起施行。?

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